Những hiểu nhầm về dịch vụ/ gói sản phẩm Sở hữu kỳ nghỉ

Thời gian vừa qua tại Việt Nam nổi lên nhiều công ty kinh doanh mô hình Sở hữu kỳ nghỉ tuy nhiên cũng có rất nhiều thông tin trái chiều về sản phẩm, hợp đồng, mô hình và dịch vụ. Vậy hãy cùng người viết tìm hiểu những thông tin này đúng hay sai ở đâu để có thể là một nhà đầu tư khôn ngoan & nhà tiêu dùng thông thái.

Đầu tiên, cần phải tìm hiểu về mô hình Sở hữu kỳ nghỉ. Mô hình Sở hữu Kỳ nghỉ (Vacation Ownership) ra đời từ những năm 60 của thế kỷ trước, bắt nguồn từ Anh và Pháp sau đó phổ biến khắp châu Âu và trở thành xu hướng nghỉ dưỡng tiên tiến bậc nhất thế giới. Ưu điểm của mô hình này là khách hàng có thể chọn nghỉ dưỡng, du lịch ở bất cứ đâu họ muốn trong hàng trăm quốc gia trong hệ thống trao đổi. Theo số liệu của Ample Market Research & Consulting Private Limited, thị trường Sở hữu Kỳ nghỉ năm 2018 đạt giá trị 13,5 tỷ USD. Dự báo quy mô của thị trường sẽ chạm ngưỡng 21,7 tỷ USD vào năm 2024 với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 8,3%. Những thông tin này cho thấy tính khả dụng của mô hình Sở hữu kỳ nghỉ và mở ra một hướng đi mới cho ngành du lịch.

Những hiểu nhầm về việc sở hữu Bất động sản

Mô hình này lần đầu “cập bến” Việt Nam vào năm 2009, và hiện nay đã tạo nên cộng đồng Chủ sở hữu đông đảo khắp nước. Khá nhiều khách hàng sau khi đặt bút ký hợp đồng Sở hữu kỳ nghỉ vẫn đinh ninh cho rằng mình đang sở hữu một bất động sản hữu hình – đối tượng chính là căn hộ/phòng khách sạn trong hợp đồng. Tuy nhiên, dễ thấy những điểm bất hợp lý trong suy nghĩ này. Đã có nhiều người nhầm lẫn sở hữu kỳ nghỉ với mô hình tưởng chừng khá tương tự là condotel. Tuy nhiên, đầu tiên, đối với sở hữu kỳ nghỉ, người mua không sở hữu bất động sản nào cả, thay vào đó có quyền trải nghiệm du lịch, thư giãn tại khu nghỉ dưỡng sang trọng. Mô hình Sở hữu kỳ nghỉ là hoạt động kinh doanh tuần nghỉ dưỡng, không phải hoạt động mua bán bất động sản. Giấy tờ chứng nhận đi kèm hợp đồng giao kết cũng là giấy chứng nhận sở hữu tuần nghỉ dưỡng chứ không phải giấy tờ có giá chứng nhận sở hữu bất động sản. Cách tính chi phí cũng như dịch vụ cung cấp đều nhắm tới đối tượng là tuần nghỉ dưỡng. Thứ hai, bạn không thể sở hữu một bất động sản nằm trong một khu nghỉ dưỡng hoàn thiện hệ sinh thái với đầy đủ các tiện ích chỉ với số tiền như vậy. Theo như người viết tìm hiểu, giá trị một hợp đồng (đối với dạng căn hộ) của công ty TNHH Khu Du Lịch Vịnh Thiên Đường (sở hữu ALMA Resort, Khánh Hoà) chưa tới 400tr đồng, có giá trị bằng chiều dài của dự án tức là tương đương khoảng 35 năm. Với 400tr bạn không thể sở hữu 1 căn hộ hơn 70m2 nằm trong resort với hơn 40 tiện ích như vậy trong 35 năm. Thứ ba, các khách hàng đều nắm được thông tin mình sẽ sở hữu tuần nghỉ nào trong năm (tuần nghỉ được đánh số 1 - 52) tại dạng căn hộ/biệt thự nào. Điều này rất rõ ràng rằng khách hàng chỉ sở hữu tuần nghỉ xác định trong năm đối với dạng phòng mà mình lựa chọn. Tuy nhiên, do khái niệm của người dùng đối với loại hình sản phẩm này còn nhiều điều mới lạ, nên việc người dùng mặc định mình sở hữu bất động sản thường xuyên xảy ra và gây ra những tranh cãi không ngừng giữa bên bán và bên mua.

Những hiểu nhầm về phí duy trì 

Theo người viết tìm hiểu, sản phẩm Sở hữu kỳ nghỉ của ALMA hiện đang hoạt động theo đúng mô hình được vận hành phổ biến trên thế giới. Theo mô hình này, ngoài việc trả trước một phần chi phí mua kỳ nghỉ trong nhiều năm, thì hàng năm khách hàng cần trả thêm khoản phí – gọi là Phí Duy Trì (Phí thường niên). Phí duy trì này được tính toán dựa trên thực tế chi phí vận hành trong năm. Nghĩa là nó có thể thay đổi qua mỗi năm tuỳ vào hoạt động của năm đó. Nhiều khách hàng phàn nàn về chi phí này là quá cao cho một tuần nghỉ. Tuy nhiên, nếu hiểu rõ bản chất, tổng chi phí trong một năm hoạt động được chia đều cho toàn bộ số hợp đồng (bao gồm cả những tuần nghỉ mà chủ đầu tư chưa bán được – khoản này sẽ do chủ đầu tư chi trả); chứ không phải là chi phí dành cho chỉ một tuần nghỉ mà khách hàng sở hữu. Như vậy, chính chủ đầu tư và quản lý vận hành cũng cần phải có những tính toán sao cho chi phí này là hợp lý nhất, bởi nếu không họ đang phải gánh phần chi phí vô cùng lớn. Văn hoá tiêu dùng của người Việt Nam chúng ta chưa quen bóc tách chi phí theo cách này, điều này cũng khá dễ hiểu. Nên hiểu vấn đề thành tổng chi phí dành cho hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được chia thành 2 phần, một phần lớn đã được trả trước, phần còn lại được thanh toán qua mỗi năm dựa trên thực tế chi phí. Việc này sẽ giúp khoản thanh toán của khách hàng sát với thực tế hơn và giảm áp lực chi phí so với chỉ thanh toán 1 lần. Tuy nhiên để khách hàng thực sự tin tưởng thì các đơn vị kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ cần công khai minh bạch báo cáo kiểm toán mỗi năm. Khách hàng cần đòi hỏi việc công khai này để đảm bảo quyền lợi của hợp đồng. 

Sự nhầm lẫn với mô hình khách sạn

Trước khi đi vào phân tích, cần phải nhắc lại rằng mô hình Sở hữu kỳ nghỉ không phải là mô hình khách sạn, nên không thể yêu cầu những dịch vụ của Khách sạn đối với gói sản phẩm mà bạn đang mua. Một điều nổi lên mà các Chủ sở hữu đang bức xúc, đó là vấn đề dọn phòng hàng ngày. Người viết đã tìm hiểu nguồn dưới đây về việc này:

https://timesharingtoday.com/2018/10/01/to-clean-or-not-to-clean-that-is-the-question/?fbclid=IwAR2XZXNTKTucOcXYNmXHSHPKHhaJXF4FV2TSzcG4KnV2aYU8wbLU_siuBRk 

Tờ Bostone Globe đã đăng bài về cách khách sạn khuyến khích khách từ chối dịch vụ dọn phòng hàng ngày để giảm tác động đến môi trường khi lưu trú. Báo cáo của nhân viên Globe, nhà văn Katie Johnston viết: “Tại khách sạn Marriot’s Sheraton Boston, tấm biển “Make Green Choice” cho thấy những khách tham gia được treo trên tay nắm cửa cho biết chi tiết những gì họ sẽ tiết kiệm được mỗi đêm khi họ chọn không dọn phòng: 37.2 Gallon nước, 0.19 kilowatt giờ điện, 25,000 BTU khí đốt tự nhiên và 7 ounce sản phẩm tẩy rửa” Khách hàng sử dụng sản phẩm Sở hữu kỳ nghĩ có thể thấy rằng hầu hết các resort kiểu Timeshare chỉ cung cấp dịch vụ dọn phòng/trả phòng/ nhận phòng vào ngày làm việc hoặc nhiều nhất là một lần dọn dẹp bổ sung vào giữa tuần. Dọn dẹp hàng ngày thì không phải tiêu chuẩn Timeshare, cần phải nhấn mạnh như vậy. Tuy nhiên, kết quả là các Resort kiểu Timeshare không biến thành một đống rác. Một xu hướng khác của khách Timeshare đó là bầu không khí giống như ở nhà của các Resort cộng với thời gian lưu trú dài ngày sẽ khiến khách hàng thực sự ổn định và tự làm như ở nhà mình, đồng thời sẽ ít để lại một mớ hỗn độn dơ bẩn vào cuối kỳ nghỉ của họ. Sau đó, trên thế giới, một vài Resort đưa ra rất rõ ràng những tiêu chuẩn về vệ sinh và trang trí mà họ mong đợi từ khách chủ sở hữu về việc sẽ thu phí phụ trợ nếu căn hộ mất nhiều thời gian hơn quy định để làm sạch, nếu thực sự các Resort tại Việt Nam cũng áp dụng điều này thì có lẽ yếu tố lộn xộn và bừa bãi của khách sẽ không còn. Trong trường hợp khách hàng cần phải sử dụng dịch vụ dọn dẹp phòng hàng ngày, có thể thử liên hệ với Resort để được hỗ trợ và đương nhiên là trả thêm một khoản chi phí cho việc này. Tuy nhiên, để phù hợp với người Việt Nam hơn, ALMA Resort của công ty Vịnh Thiên Đường đã cung cấp dịch vụ dọn phòng hàng ngày đối với khách hàng Timeshare, mà không phát sinh chi phí.

Có một Chủ sở hữu của Marriot đã để lại bình luận như sau: “Với Marriott, có vẻ như một số có và một số không cung cấp dịch vụ dọn phòng vào giữa tuần. Không có dịch vụ người giúp việc hàng ngày và việc dọn dẹp giữa tuần thường chỉ là đổi khăn và dọn rác.Khi chúng tôi lần đầu tiên bắt đầu với Timeshare, điều này có vẻ kỳ lạ đối với chúng tôi. Nhưng trong nhiều năm, tôi thực sự không muốn ai vào chỗ ở của chúng tôi trừ khi chúng tôi có mặt. Chúng tôi nhận ra rằng đây là căn hộ nghỉ dưỡng của chúng tôi được chia sẻ với 51 gia đình khác. Đó không phải là phòng khách sạn được chia sẻ với những khách du lịch, nhân viên hàng không, những người đi nghỉ mát hoặc bất kỳ khách du lịch điển hình nào khác ở lại một vài đêm và họ sẽ đi. Đó là nhà của chúng tôi và chúng tôi coi nó như nhà của mình. Điều đó bao gồm giặt giũ, nấu một số bữa ăn của riêng mình, tự dọn dẹp bát đĩa và tự dọn giường. Nó thực sự không có gì to tát miễn là bạn coi đây là nhà của bạn. Ngoài ra, bạn nghĩ ai trả tiền cho người giúp việc? Chính là bạn. Nó xuất phát từ ngân sách MF (Maintenance Fee – phí thường niên). Như vậy là, nếu tìm hiểu kỹ về mô hình Chia sẻ kỳ nghỉ trên thế giới, nghiên cứu cách nó vận hành và đồng tình với những ưu điểm mà nó mang lại, bạn sẽ thấy nó không hề giống với mô hình khách sạn thông thường.

Sự hiểu nhầm về cách tính toán giá thành & giá trị sản phẩm

Có những khách hàng đặt bút tính toán giá thành sản phẩm theo công thức lấy giá của một hợp đồng nhân với 52 tuần trong năm, cộng thêm chi phí hàng năm (phí duy trì) để đưa ra một con số “khổng lồ” và cho rằng phía công ty đang bán căn hộ/ biệt thự Timeshare này với một giá không tưởng. Tuy nhiên, cách tính toán & so sánh này là chưa chính xác. Thực tế, không thể so sánh chi phí dành cho việc mua nhà với chi phí dành cho việc nghỉ dưỡng. Chi phí bạn bỏ ra cho hợp đồng Sở hữu kỳ nghỉ là dành cho số lượng lớn tuần nghỉ dưỡng liên tục, và là để chi trả cho tổng thể tất cả tiện ích và cảnh quan mà khu nghỉ dưỡng có trách nhiệm cung cấp cho bạn. Do vậy, không thể nói chi phí này là dùng để mua căn hộ/biệt thự được.
Cũng có khách hàng đưa ra thông tin về việc giả định nếu không chi dùng số tiền này cho sở hữu kỳ nghỉ mà mang đi gửi tiết kiệm, sử dụng lãi tiết kiệm này để chi trả chi phí cho kỳ nghỉ dưỡng trong năm. Ý này không hẳn sai về mặt tính toán, nhưng lại không tính hết những khả năng có thể xảy ra trong suốt 35 năm. Ví dụ như trượt giá, lạm phát, tính mùa vụ của kỳ nghỉ dưỡng sẽ dẫn tới chi phí dành cho kỳ nghỉ tăng cao ngoài khả năng chi trả; rồi việc phải chi thêm tiền cho việc mua vé máy bay bởi những kỳ nghỉ đột xuất chỉ bố trí được khi tập hợp được đủ thành viên gia đình, nhóm bạn. Thêm vào đó, nếu bàn tới tính mục đích của việc mua Sở hữu kỳ nghỉ, có thể dễ dàng nhận thấy khi đã chi trả khoản tiền này, các thành viên trong gia đình sẽ nhất định sử dụng tuần nghỉ ấy, đây cũng chính là ý nghĩa về việc tạo dựng một thói quen nghỉ dưỡng cố định hàng năm. Cứ thử đặt mình vào vị trí ấy, chưa chắc tới kỳ rút lãi tiết kiệm chúng ta sẽ dùng vào việc đi nghỉ dưỡng mà sẽ bị xao nhãng vào một việc nào đó không biết chừng.
Có thể thấy mô hình này giúp cả gia đình sắp xếp thời gian dễ dàng, bởi kế hoạch cho tuần nghỉ có thể chuẩn bị trước cả một năm so với ngày khởi hành. Thời gian nghỉ đã được định sẵn, mỗi người có thể chủ động thu xếp trước công việc từ sớm và xây dựng thói quen du lịch mới cho gia đình. Đây chắc chắn sẽ là khoảng thời gian ý nghĩa khi mỗi năm, dù có bận rộn tới đâu mỗi người cũng sẽ luôn dành ra ít nhất một tuần để vun đắp tình cảm và gắn kết tình thân với ông bà, cha mẹ và con cái. Và thói quen này chỉ có thể được duy trì khi chúng ta luôn chắc chắn về tuần nghỉ này mà thôi.
Những hiểu nhầm mà người viết liệt kê ở đây tới từ việc sản phẩm Sở hữu kỳ nghỉ là sản phẩm mới trên thị trường, khái niệm và cách sử dụng/đầu tư đều mới với tư duy Châu Á, nhất là người Việt Nam chưa quen với việc du lịch có kế hoạch dài hơi tới như vậy. Điều này đặt ra yêu cầu minh bạch về mặt thông tin từ phía chủ đầu tư. Đồng thời cũng đòi hỏi người mua phải có kiến thức cơ bản trước khi quyết định sử dụng sản phẩm này. Những điều cần nhớ khi mua sản phẩm này, người viết sẽ đề cập tới trong những bài viết tiếp theo.